美和中央行政書士法務事務所 時岡侑奈
岩国市で行政書士をしています。美和中央行政書士法務事務所の時岡侑奈です。
「登記簿では畑になっているけれど、実際にはもう畑として使っていない」
「何年も前から駐車場や庭のようになっている」
「今の状態なら、非農地証明を取って地目変更できるのでは？」
このような農地について、現在、当事務所でも**「非農地証明（現況確認書）が取得できないか」**というご相談を受けています。
今回、実際に資料を確認し、現地にも足を運んでみると、単純に「現在は農地ではないから非農地証明を取ればいい」という話ではありませんでした。
むしろ問題になったのは、
「なぜ、この土地は現在の状態になっているのか？」
という点です。
現在のところ、今回のケースでは違反転用に該当する可能性があり、非農地証明によってそのまま整理するのではなく、原状回復をしたうえで、改めて農地転用の手続きを検討する方向になりそうです。
今回は、実際の相談をきっかけに、非農地証明と農地転用、そして違反転用との関係について解説します。
※個別の案件が特定されないよう、実際の相談内容を一部一般化しています。また、農地の取扱いは自治体や個々の土地の状況によって異なります。
そもそも非農地証明（現況確認書）とは？
土地の登記簿を見ると「田」「畑」となっている。
ところが、実際に現地へ行ってみると、長年耕作されておらず、すでに農地とは呼べないような状態になっていることがあります。
こうした場合に検討する手続きの一つが、一般に「非農地証明」などと呼ばれるものです。
自治体によって「現況確認」「現況確認証明」など名称や取扱いが異なる場合があります。
ここで注意したいのが、
登記簿上は「畑」＋現在は畑ではない＝必ず非農地証明が取れる
というわけではないことです。
現在の土地の状態だけでなく、農地ではなくなった経緯なども重要になります。
「どう見ても農地じゃない」のに、なぜダメなの？
今回の相談でも、現地を実際に確認しました。
登記簿などの資料だけを見ている段階と、実際にその場所へ行って見るのとでは、やはり印象が違います。
現況だけを見れば、
「もう農地ではないのだから、現況確認でいけるのでは？」
と思ってしまいそうな土地もあります。
ところが、そこで考えなければならないのが、
「自然に農地ではなくなったのか、それとも人為的に農地以外の用途に変えられたのか」
という違いです。
たとえば、長期間耕作されず、年月の経過によって山林化してしまった土地と、農地転用の手続きをせずに舗装したり、建物を建てたり、駐車場などとして使用した土地とでは、事情がまったく違います。
後者の場合には、農地法上の手続きをしないまま農地以外の用途に利用している「違反転用」の問題が出てきます。
非農地証明は「農地転用を後からなかったことにする制度」ではない
ここは今回の相談を通じて、特に重要だと感じた部分です。
もし、
「とりあえず農地を駐車場にしておいて、あとから非農地証明を取ればいい」
「先に建物を建てて、何年か経ってから現在の状態に地目を合わせればいい」
ということが簡単に認められてしまえば、本来必要となる農地転用の許可や届出の意味がなくなってしまいます。
そのため、
「今、農地として使っていない」
という一点だけでは判断できません。
現在の状態に至った経緯や、過去に農地転用の手続きが行われているかなどを確認していく必要があります。
昔からこの状態だから大丈夫だろう、と思っていた土地が、調べてみると農地法上の問題を抱えていた、ということも考えられます。
今回の相談では「原状回復→農地転用」という方向に
今回のケースについても、当初は非農地証明（現況確認書）による対応ができないかというところから検討を始めました。
しかし、資料を確認し、現地を見て、関係機関へ確認していく中で、違反転用に該当する可能性が出てきました。
そのため現在は、
違反転用となっている部分について必要な原状回復を行い、そのうえで改めて適法な農地転用手続きを行う
という方向で検討を進めています。
もちろん、すべての違反転用について必ずこの方法になるわけではありません。
土地の状況、農地の区分、転用された経緯、自治体・農業委員会の判断などによって取扱いは異なります。
今回のケースについても、まだ手続きの途中です。
だからこそ、最初から「非農地証明でいけます」「農地転用すれば大丈夫です」と決めつけず、行政機関に確認しながら進めることが重要だと感じています。
複数の農地があっても、全部同じ手続きになるとは限らない
もう一つ、実際に現地を確認して感じたのがこれです。
複数筆の土地が隣接していたとしても、それぞれ現在の状態が違うことがあります。
ある土地は農地として残っている。
ある土地は道路のようになっている。
ある土地には構造物がある。
ある土地は庭のようになっている。
このような場合、
「全部登記簿が畑だから、まとめて同じ手続きをすればいい」
とは限りません。
一筆ずつ、
「登記上の地目は何か」
「現在はどう使われているのか」
「いつから現在の状態なのか」
「農地転用の履歴はあるのか」
「今後どのように利用したいのか」
などを整理していく必要があります。
農地の手続きでは、書類を見ることはもちろんですが、実際に現地を見ることの大切さを改めて感じました。
相続した農地は特に「昔のことが分からない」ことも
こうした問題は、相続した土地でも起こり得ます。
自分で農地を別の用途に変更したのであれば経緯を把握できますが、親や祖父母の代から現在の状態だった場合、
「いつからこうなっているのか分からない」
「誰が建物を建てたのか分からない」
「農地転用の手続きをしたのか分からない」
ということもあります。
だからといって、現在の所有者が「昔のことだから分かりません」と言うだけで、土地の問題が自動的に解消されるわけではありません。
売却や相続、地目変更などをしようとしたタイミングで、初めて問題が表面化することもあります。
その場合は、残っている資料や行政機関の記録、土地の現況などから、一つずつ経緯を整理していくことになります。
「非農地証明を取りたい」ではなく「この土地をどうしたいか」から考える
今回の相談を進めながら感じているのは、
「非農地証明を取りたい」という手続きから考えるのではなく、「最終的にこの土地をどうしたいのか」から考えることが大切
ということです。
売却したいのか。
宅地として使いたいのか。
駐車場として利用したいのか。
相続を機に登記を整理したいのか。
目的によって検討すべき手続きも変わってきます。
「畑になっているけど、現況は畑じゃない。だから非農地証明を取ろう」
と最初から手続きを決めてしまうのではなく、
現在の状態＋これまでの経緯＋これからの利用目的
この3つを整理してから、適切な方法を考えることが重要です。
登記上は農地だけど現況が違う。そんなときは一度確認を
「登記簿では田や畑だけど、現地はどう見ても違う」
そんな土地をお持ちの場合、すぐに非農地証明や農地転用の申請をするのではなく、まず現在の土地の状態とこれまでの経緯を確認することをおすすめします。
特に、
・農地に建物や車庫などがある
・駐車場として使われている
・庭の一部になっている
・舗装されている
・相続した土地で過去の経緯が分からない
・売買したいが登記地目が「田」「畑」のままになっている
といった場合には、農地法上の手続きについて確認が必要になる可能性があります。
当事務所では、岩国市を中心に、農地転用や現況確認に関するご相談を承っております。
「非農地証明が取れるのか知りたい」
というご相談はもちろん、
「そもそも、この土地は何の手続きをすればいいのか分からない」
という段階でも大丈夫です。
現地や資料を確認し、必要に応じて農業委員会等への確認を行いながら、手続きを整理していきます。
※本記事は一般的な情報および実際の相談業務で得た経験をもとに作成しています。非農地証明・現況確認の名称、要件、農地転用や違反転用への対応は自治体や個別の土地の状況によって異なります。実際の手続きについては、管轄する農業委員会等への確認が必要です。
