「畑だった土地に砂利を敷いて、すでに駐車場として使っている」
「昔から資材置場として使っているけれど、登記を見ると地目が“畑”のままになっている」
このようなケースでは、単に地目を「雑種地」などへ変更すればよいとは限りません。
農地を駐車場や資材置場として使用する場合、原則として農地転用の手続きが必要です。
特に、農地転用の許可を受けないまま駐車場などとして使っている場合は、いわゆる「違反転用」の状態になっている可能性があります。
今回は、すでに農地を駐車場として使っている場合に、どのような手続きが必要になるのかを行政書士が解説します。
農地を駐車場にするには農地転用が必要
登記上の地目が「田」や「畑」になっている土地を、駐車場・資材置場・住宅敷地など農業以外の目的で使用することを「農地転用」といいます。
たとえば、
・畑に砂利を敷いて駐車場にする
・田を造成して住宅を建てる
・農地を資材置場として使用する
・農地に倉庫や車庫を建てる
といった場合が農地転用にあたります。
「建物を建てていないから大丈夫」というわけではありません。
砂利を敷いて駐車場として使用するだけでも、農地を農地以外の用途に変更することになるため、原則として農地転用の手続きが必要です。
すでに駐車場として使っている場合は？
注意したいのが、
「もう何年も駐車場として使っているから、農地ではないのでは？」
というケースです。
実際の利用状況が駐車場であっても、必要な農地転用の手続きをしていなければ、それだけで問題が解決するわけではありません。
農地転用の許可を受けずに農地を駐車場などへ変更している場合、違反転用として扱われる可能性があります。
そのため、
「現況が駐車場だから、そのまま地目を雑種地に変更したい」
と考えても、簡単には進められないことがあります。
「今から農地転用をすれば大丈夫」とは限りません
すでに駐車場として使用している土地について、
「それなら今から農地転用の申請をすればいいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、違反転用状態になっている農地について、必ずそのまま事後的に許可を受けられるとは限りません。
土地の状況や自治体の判断によっては、まず砂利などを撤去して農地として利用できる状態へ戻すなど、原状回復・是正を求められることがあります。
そのうえで、改めて正式な農地転用手続きを進めることになります。
そのため、すでに駐車場等として使用している農地については、自分で判断してさらに造成工事などを進めるのではなく、まず農業委員会などへ確認することが大切です。
農振農用地の場合はさらに注意
もう一つ重要なのが、その土地が「農振農用地」に入っているケースです。
農振農用地とは、市町村が定める農業振興地域整備計画の中で、今後も農業に利用していく土地として位置付けられている農地です。
農振農用地に指定されている場合、原則として、そのまま農地転用を進めることはできません。
まず「農振除外」の手続きを行い、農用地区域から外したうえで、農地転用の手続きを検討することになります。
そのため、
原状回復・是正
↓
農振除外
↓
農地転用許可
↓
駐車場等として整備
↓
必要に応じて地目変更登記
という流れになることもあります。
ただし、すべての土地がこの流れになるわけではありません。
農地の種類や場所、これまでの利用状況、転用目的などによって必要な手続きは変わります。
駐車場にしたい理由も重要です
農地転用では、
「駐車場にしたいです」
というだけで必ず許可されるわけではありません。
たとえば、
・誰が利用する駐車場なのか
・何台分必要なのか
・なぜこの農地でなければならないのか
・必要以上に広い面積になっていないか
・周辺農地へ影響がないか
・雨水をどのように処理するのか
など、具体的な計画を確認されます。
そのため、農地転用を検討するときは「とりあえず駐車場にする」のではなく、転用後の利用計画を具体的に整理しておくことが重要です。
4条許可と5条許可の違い
農地転用には、大きく分けて「農地法第4条」と「農地法第5条」の手続きがあります。
現在の所有者が、自分の農地を自分で駐車場などに転用する場合は、基本的に農地法第4条です。
一方、
「農地を購入して、その買主が駐車場にする」
「農地を借りて、借主が資材置場として使う」
など、売買・賃貸借などの権利移転や権利設定を伴う場合は、基本的に農地法第5条の手続きになります。
どちらの手続きになるか分からない場合も、事前に確認してから進めることをおすすめします。
地目変更だけでは解決できないことがあります
ご相談の中でも比較的多いのが、
「登記簿では畑だけど、実際はずっと駐車場だから、地目だけ変えたい」
というケースです。
しかし、
農地転用の問題と、法務局で行う地目変更登記は別の手続きです。
農地法上必要な手続きをしていない状態で、単純に地目変更だけを進めればよいとは限りません。
まず、
「なぜ現在の状態になったのか」
「農地転用の許可を受けているのか」
「農振農用地に入っていないか」
などを確認する必要があります。
地目変更登記については土地家屋調査士の業務となるため、必要に応じて他士業と連携しながら進めることになります。
すでに駐車場にしている場合は、まず状況確認から
農地をすでに駐車場・資材置場などとして使っている場合、必要な手続きは土地ごとに異なります。
特に、
・登記地目が田・畑のまま
・砂利を敷いている
・長年駐車場として使用している
・資材置場になっている
・農振農用地に入っている
・土地を売買したい
・地目変更をしたい
といった場合は、手続きを始める前の確認が重要です。
「すでに使ってしまっているから相談しにくい」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、そのままにしておくよりも、まず現在の土地の状況を整理し、どのような手続きが必要なのかを確認することが解決への第一歩です。
山口県・岩国市周辺の農地転用のご相談
美和中央行政書士法務事務所では、農地転用に関するご相談を承っております。
「畑を駐車場にしたい」
「すでに駐車場として使っている」
「農振農用地かどうか分からない」
「農地を購入して別の用途で使いたい」
「農振除外から相談したい」
といった場合も、まずは現在の状況を確認したうえで、必要となる手続きを整理いたします。
農地は、一見同じように見えても、場所や区域、現在の利用状況によって必要な手続きが大きく異なります。
山口県・岩国市周辺で農地転用についてお困りの場合は、お気軽にお問い合わせください。
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